Loading Posts...

Czym jest umowa przedwstępna i dlaczego warto ją zawiązać?

Umowa przedwstępna – szczególny rodzaj obietnicy pomiędzy stronami. Jak powinna wyglądać? Do czego służy i dlaczego warto ją zawrzeć?

Czasami z różnych niezależnych od nas przyczyn, nie można zawrzeć od razu właściwej umowy. Jeżeli np. nie chcemy, żeby transakcja przepadła, można zawrzeć umowę, która będzie stanowiła zobowiązanie do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. Będzie ona zawierała jej podstawowe postanowienia, w szczególności, czego dotyczy (najem, sprzedaż, stosunek pracy). Przy czym umowa przyrzeczona musi być ważna z punktu widzenia Kodeksu cywilnego.

Z takim rodzajem umów można spotkać się w wielu przypadkach, m.in. przy sprzedaży samochodu, mieszkania, najmie mieszkania, czy zawarciu stosunku pracy. Najczęściej zawiera się właśnie przy okazji sprzedaży bądź najmu nieruchomości.

W jakich przypadkach warto zawierać umowę?

Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę cywilnoprawną. Dlatego też mamy tutaj pełną dowolność. Zależy, jak duże znaczenie będą miały dla nas skutki zawarcia umowy i na ile wyceniamy jej przedmiot. Chodzi o ochronę interesów każdej ze stron. Poniżej kilka przykładów:

  • Umowa o pracę – warto skorzystać z umowy przedwstępnej, jeżeli z nową pracą wiąże się przeniesienie do innego miasta. Nie byłoby zbyt korzystnie przenieść się na koniec kraju i zostać z niczym.
  • Sprzedaż mieszkania – poza samą sprzedażą, mamy do czynienia z całą masą dokumentów pobocznych: podział działki, postępowanie spadkowe, czy ubieganie się o kredyt.
  • Sprzedaż samochodu – szczególnie przy dużej ilości dokumentów i wysokiej cenie samochodu.

Jak powinna wyglądać umowa przedwstępna?

Umowę zawiera się w formie tradycyjnej umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Różnica pomiędzy nimi jest dość istotna. Chodzi o ewentualne uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej jednej ze stron. Jeżeli umowa przedwstępna zawarta została w formie aktu notarialnego, o zawarcie właściwej umowy można ubiegać się w sądzie. W przypadku umowy pisemnej, również można wystąpić do sądu, ale jedynie o możliwość otrzymania odszkodowania.

Poza podstawowymi postanowieniami umowy właściwej, w zależności od tego, czego dotyczy, elementami umowy przedwstępnej są:

  • Data i miejsce zawarcia

Data jest szczególnie istotna przy wyznaczaniu terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

  • Strony umowy

Stronami mogą być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Z treści powinno jasno wynikać, kto jest stroną umowy.

  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna może wyznaczać termin zawarcia przyrzeczonej, ale nie musi. Termin taki należy wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Powinien być odpowiedni dla zaistniałych okoliczności.

Niewpisanie konkretnego terminu nie skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej. Jeżeli nie został wyznaczony pisemnie, wyznacza go strona uprawniona do żądania właściwej umowy. Jeżeli strony są uprawnione i wyznaczyły różne terminy, obowiązuje ten, który wpłynął jako pierwszy.

  • Przedmiot umowy

Jak najbardziej obrazowy opis, szczególnie w przypadku sprzedaży, aby z łatwością można było zidentyfikować przedmiot umowy. Dodatkowo również cena. Jest niezbędna przy sprzedaży. Bez podania ceny, czynność będzie traktowana jako darowizna.

  • Zadatek

Szczególnie przy sprzedaży można wyznaczyć wysokość wpłaconego przez stronę zadatku. Jeżeli transakcja dojdzie do skutku, wlicza się go w cenę sprzedaży. Zadatek zostaje zwrócony, kiedy bez winy żadnej ze stron, umowa przyrzeczona nie zastała wykonana. W przypadku niewykonania umowy przez jedną stronę, druga ma prawo odstąpić od niej z zachowaniem zadatku. Ponadto, w takim wypadku, może domagać się dwukrotności kwoty, jaki wpłaciła.

  • Zaliczka

Zaliczka to nie to samo co zadatek. Nie gwarantuje wykonania umowy. Jest to kwota, którą pobiera się na poczet świadczenia, a w przypadku niewykonania umowy – można żądać jej zwrotu.

  • Podpisy

Zgodnie z obowiązującym prawem, brak podpisu nie musi oznaczać nieważności umowy. Dla pewności jednak warto, by obie strony taki podpis złożyły. Czasem do uznania umowy za ważną wystarczy kiwnięcie głową. W przypadku ewentualnego sporu toczonego drogą sądową, uznanie niepodpisanej umowy za ważną często zależy od dobrego humoru sędziego.

Przedawnienie roszczeń

Przepisy przewidują przedawnienie roszczeń w umowie przedwstępnej, ale nie precyzują, jakie roszczenia ulegają przedawnieniu. Roszczenia wynikające z tej umowy przedawniają się w terminie jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Należy więc przyjąć, że nawet jeżeli normalnie przedawniają się w ciągu trzech lat, w tym wypadku termin skraca się do roku.

0.00 śr ocena (0% wynik) - 0 liczba głosów

Kinga Kniecińska

Studentka prawa Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Jednak to z życia czerpie najwięcej wiedzy. Wciąż szukając nowych wyzwań pod lupę bierze teraz najgorętsze tematy ze świata prawniczego. Ceni dystans i nutę czarnego humoru. W mBiuro zajmuje się obsługą klientów oraz działaniami marketingowymi. Prywatnie miłośniczka dobrej kawy i zakupów.

Leave a Comment

Loading Posts...